Cómo calcular la cuota de una hipoteca
Una sola fórmula gobierna casi todas las hipotecas, y produce un dato revelador: el primer mes pagas 666,67 € de interés y solo 389 € de capital. Aquí está el cálculo completo con un préstamo de 200.000 €.
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca (sistema francés)
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: pagas la misma cuota todos los meses, pero su composición cambia: al principio casi todo es interés y al final casi todo es capital. La cuota depende de tres datos: el capital prestado, el tipo de interés (TIN) y el plazo en meses.
La fórmula
Cuota = P × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1), donde P es el capital, r el tipo mensual (TIN anual ÷ 12) y n el número de meses. El interés del primer mes es siempre P × r: ese dato te permite comprobar cualquier simulación.
Paso a paso
- Pasa el TIN anual a tipo mensual: divídelo entre 12 (y entre 100 si está en %).
- Calcula (1 + r)ⁿ con n = años × 12.
- Aplica la fórmula: el numerador es P × r × (1 + r)ⁿ y el denominador, (1 + r)ⁿ − 1.
- Comprueba la primera cuota: su parte de interés debe ser exactamente capital × tipo mensual; el resto es amortización.
Ejemplo con números
Caso: hipoteca de 200.000,00 € al 4 % TIN a 25 años (300 meses), sin seguros ni comisiones.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Tipo mensual (r) | 4 %% ÷ 12 | 0,3333 % |
| Cuota mensual | Sistema francés, 300 meses | 1.055,67 € |
| Interés de la 1.ª cuota | 200.000,00 × 0,3333 % | 666,67 € |
| Capital de la 1.ª cuota | 1.055,67 − 666,67 | 389,01 € |
| Total pagado en 25 años | 1.055,67 × 300 | 316.702 € |
De los 316.702 € totales, 116.702 € son intereses: más de la mitad del préstamo otra vez. Por eso un punto menos de TIN o unos años menos de plazo valen tanto dinero, aunque la cuota "solo" baje unas decenas de euros.
Errores comunes
- Usar la TAE como si fuera el TIN en la fórmula: la cuota se calcula con el TIN; la TAE sirve para comparar ofertas (incluye gastos).
- Dividir el capital entre los meses y sumar un interés fijo: eso no es el sistema francés y da cuotas muy distintas.
- Olvidar que el plazo manda: a igual capital y tipo, pasar de 25 a 30 años baja la cuota pero dispara los intereses totales.
- No contar seguros, tasación y comisiones en el coste real: la cuota es solo una parte del precio de la hipoteca.
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Preguntas frecuentes
¿Por qué al principio se paga tanto interés?
Porque el interés de cada mes se calcula sobre el capital pendiente, que al inicio es el total. A medida que amortizas, la parte de interés baja y la de capital sube, manteniendo la cuota constante.
¿TIN o TAE para comparar hipotecas?
La cuota sale del TIN, pero para comparar ofertas usa la TAE: refleja también comisiones y gastos asociados. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas.
¿Me conviene amortizar anticipadamente?
Reducir plazo suele ahorrar más intereses que reducir cuota por el mismo dinero, porque acorta los años sobre los que se aplica el interés. Revisa si tu contrato tiene comisión por amortización anticipada.