¿Alquilar o comprar vivienda? Compara el coste real año a año
La respuesta depende de cuántos años te quedes. Esta calculadora suma el coste neto de cada opción —alquileres con su subida, frente a intereses y costes de propiedad menos la revalorización— y te dice a partir de qué año compensa comprar.
Resultado
Cómo se calcula la comparación entre alquilar y comprar
- Alquilar: se suman los alquileres de cada año aplicando la subida anual que indiques. Es dinero que no vuelve.
- Comprar: el coste neto de cada año es los intereses pagados al banco más los costes de propiedad (mantenimiento, IBI, seguro), menos la revalorización acumulada de la vivienda. La parte de la cuota que amortiza capital no es un coste: se convierte en patrimonio.
- La cuota mensual se calcula con la fórmula francesa sobre el préstamo (precio menos entrada).
- El punto de cruce es el primer año en el que el coste neto acumulado de comprar queda por debajo del de alquilar.
- Recuerda: la comparación no incluye los gastos iniciales de compra (un 10-13 % extra) ni el rendimiento alternativo de la entrada; para estancias muy cortas, alquilar suele ganar.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el coste neto de comprar?
Sumamos lo que de verdad se pierde al comprar: los intereses pagados a la hipoteca y los costes anuales de propiedad (mantenimiento, IBI, seguro). Después restamos la revalorización si la vivienda sube de valor, porque ese aumento es patrimonio tuyo. Lo que amortizas de capital no se cuenta como coste: pasa a ser tuyo en forma de vivienda.
¿Por qué casi siempre gana comprar a largo plazo?
Porque el alquiler se paga entero y sube cada año, mientras que en la compra una parte creciente de la cuota amortiza capital (patrimonio) y la cuota queda fija. Por eso el punto de cruce suele aparecer entre los primeros años; lo que cambia según los tipos de interés, la entrada y la subida del alquiler.
¿Qué no tiene en cuenta esta comparación?
No incluye los gastos iniciales de compra (impuestos, notaría y registro, típicamente un 10-13 % extra) ni lo que rendiría la entrada si la invirtieras en vez de entregarla. Para estancias cortas esos dos factores pesan mucho: si vas a mudarte en 2-3 años, alquilar suele salir mejor aunque el cruce diga lo contrario.
¿Qué pasa si la vivienda no se revaloriza nada?
Pon la revalorización al 0 %: es el escenario prudente. Comprar seguirá ganando a la larga en la mayoría de casos porque dejas de pagar alquiler, pero el punto de cruce llegará más tarde. Nunca des por segura una subida de precios.