Rentabilidad de comprar para alquilar: bruta, neta y años de recuperación
Antes de comprar una vivienda para alquilarla, haz los números completos: inversión con gastos de compra, rentabilidad bruta y neta, cashflow mensual y en cuántos años recuperas la inversión, teniendo en cuenta los meses sin inquilino.
Resultado
Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler
- Inversión total = precio de compra + gastos de compra (impuestos, notaría, registro: un 10-13 % típico en España).
- Ingresos anuales = alquiler mensual × 12 × ocupación. Un mes vacío al año equivale a una ocupación del 91,7 %.
- Rentabilidad bruta = ingresos anuales ÷ inversión total × 100, sin descontar gastos.
- Rentabilidad neta = (ingresos − gastos anuales) ÷ inversión total × 100. Es la cifra que debes comparar.
- Cashflow mensual neto = (ingresos − gastos) ÷ 12. Payback = inversión total ÷ beneficio neto anual: los años que tarda el alquiler en devolverte la inversión (sin contar la revalorización de la vivienda).
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide los ingresos anuales del alquiler entre la inversión total, sin descontar nada. La neta descuenta primero los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) y los meses sin inquilino. La neta es la cifra honesta: entre una y otra suele haber 1-2 puntos de diferencia.
¿Qué rentabilidad se considera buena en un alquiler?
Como referencia general, una rentabilidad neta del 4-6 % anual es razonable en vivienda residencial en España; por debajo del 3 % neta, el alquiler apenas compensa frente a alternativas sin gestión, y por encima del 7 % neto suele haber un riesgo detrás (zona complicada, okupación, reformas). Compara siempre cifras netas entre sí.
¿La calculadora tiene en cuenta la hipoteca y los impuestos sobre la renta?
No: mide la rentabilidad del activo, no de tu bolsillo concreto. Con hipoteca, la rentabilidad sobre el dinero propio (cash-on-cash) puede ser mayor, pero también el riesgo. Y el IRPF sobre los rendimientos del alquiler depende de tu situación (en España hay una reducción general sobre el rendimiento neto en vivienda habitual). Para eso y para la plusvalía al vender, consulta a un asesor.
¿Por qué importa tanto la ocupación?
Porque un mes sin inquilino es un 8,3 % de ingresos que se esfuma mientras los gastos siguen. Pasar del 100 % al 92 % de ocupación (un mes vacío al año) puede recortar casi un punto de rentabilidad neta. Sé prudente: calcula con un mes vacío al año aunque esperes alquilarlo todo.