Calculadora de plusvalía municipal (IIVTNU)
Calcula el impuesto de plusvalía municipal por el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente del art. 107) y compáralo con el método real: pagas por la base menor.
Resultado
Cómo se calcula la plusvalía municipal (IIVTNU)
Desde el Real Decreto-ley 26/2021 hay dos métodos y pagas el menor de los dos (art. 107.5 TRLRHL):
- Método objetivo: base = valor catastral del suelo en la transmisión × coeficiente según los años completos de tenencia. Los coeficientes máximos estatales vigentes (art. 107.4, tabla del RD-ley 8/2023) van de 0.09 a 0.40: menos de 1 año 0.15 (prorrateado por meses), 1 año 0.15, 2 años 0.14, 3 años 0.14, 4 años 0.16, 5 años 0.18, 6 años 0.19, 7 años 0.20, 8 años 0.19, 9 años 0.15, 10 años 0.12, 11 años 0.10, 12 a 15 años 0.09, 16 años 0.10, 17 años 0.13, 18 años 0.17, 19 años 0.23 y 20 años o más 0.40. Tu ayuntamiento puede fijar coeficientes menores en su ordenanza.
- Método real: base = (valor de transmisión − valor de adquisición) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total). Si no hubo incremento de valor, no hay impuesto (art. 104.5).
- Cuota = base menor × tipo de gravamen municipal (máximo legal 30 %; Madrid aplica 29 %).
Ejemplo paso a paso: suelo con valor catastral de 60,000 € y 10 años de tenencia: coeficiente 0.12 → base objetiva 7,200 €. Si compraste por 240,000 €, vendes por 300,000 € y el valor catastral total es 100,000 €, la base real es 60,000 € × 0.6 = 36,000 €. Pagas por la menor: 7,200 € × 30 % = 2,160 €.
Nota: está anunciada una nueva tabla de coeficientes con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 (RD-ley 29/2026), pendiente de convalidación; esta calculadora usa la tabla vigente. Confirma siempre el coeficiente y el tipo en la ordenanza de tu ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué coeficientes se aplican a la plusvalía en 2026?
Los máximos del artículo 107.4 del TRLRHL en la redacción del RD-ley 8/2023 (vigentes desde 2024): de 0.09 a 0.40 según los años de tenencia; por ejemplo, 0.15 el primer año, 0.12 a los 10 años y 0.40 con 20 años o más. Son topes: tu ayuntamiento puede aprobar coeficientes menores.
¿Puedo elegir entre el método objetivo y el real?
Sí. Desde el RD-ley 26/2021 tributas por la base que resulte menor entre la objetiva (valor catastral del suelo por coeficiente) y la real (tu ganancia repartida según el peso del suelo). El método real hay que solicitarlo aportando los títulos de adquisición y transmisión.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el valor de transmisión no supera al de adquisición, no existe incremento de valor y la operación no está sujeta al impuesto (art. 104.5 TRLRHL). Tendrás que declarar la transmisión y acreditarlo con las escrituras.
¿Cuál es el tipo de gravamen de mi municipio?
Lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, con un máximo legal del 30 %. Madrid aplica el 29 % y muchos municipios el 30 %. Esta calculadora usa el 30 % por defecto y puedes cambiarlo.